上月底有港媒報道,李嘉誠將以357億港元的價格出售位於香港皇后道的中環中心75%的權益,相傳買方為中資機構,此舉或將成為香港歷史以來最大額的商廈成交。這一事件再一次將中資公司在港置業、拿地的議題推向風口浪尖。

 

今年香港的土地競投中湧現不少內地企業,當中以中國海外、萬科和保利置業最為積極。中海外在今年投得官地大埔荔枝山山塘路地皮,此地皮之前被學生環保團體申請司法複核要求推翻將綠地改為住宅用地的計劃。雖然司法複核在6月被擱置,但中海外在2月情況還未明瞭之時,已出價21.3億元投得此地。根據香港地政總署的資料數據,今年截至上月底,在公佈的25幅土地結果中,有18幅為中資公司競投,成功率達33.33%,金額達149.3億元,占整體額度的三成以上。地產服務公司萊坊估計,在2011至2012年度,中資在香港取得的地皮僅占1%,而2015至2016年度已增至25.3%。從數據不難看出,中資機構在香港參與土地招標和政府賣地計劃明顯積極性越來越高。除了政府所推的地皮外,中資機構也有參與市建局的舊區重建項目或港鐵推出的地鐵上蓋項目。

 

中資機構近年來大舉進軍香港房地產市場,有人認為可能與人民幣的持續貶值有一定聯繫。因為人民幣的不斷貶值,令中資公司在內地資產相應減少,因此需要外地的投資機會來分散風險。萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅表示:“為抗衡租金進一步上升的風險,很多內地企業正打算購買物業作寫字樓之用,包括用作成立區域總部。”當然也有人認為,內地樓市表現不穩是一重要因素。交通銀行國際中國房地產地產研究助理副總裁謝騏聰說,內地發展商在2014年開始加快進軍香港地產市場的步伐,很大程度上是因為當時內地樓市表現太波動。根據萊坊發表的2017《全球城市報告》,內地資金以香港作為投資首站或投資海外市場之調班的情況陸續上升。根據萊坊摩天大樓指數,香港的優質寫字樓租金為每年每平方英呎278.50美元,排名全球第一,並遠超第二位紐約每年每尺158美元的租金。萊坊高級董事及估價及咨詢部主管林浩文指出,由於租金與其他城市差距較大和需求持續,預計香港于未來(三至五年)寫字樓租金水平仍會維持首位。同時根據仲量聯行上月發佈的《香港物業市場綜述》,9月中環寫字樓市場主要由中資金融機構的租賃需求主導。

 

筆者認為,相比在內地投資房產,香港房地產市場可能稍顯穩定及便捷。內地房市由於受國家政策抑制投資需求的限制,導致一些房地產市場過熱的城市內投資性需求受到削弱。交銀國際的房地產興業周報中指出,預計國內一二線城市將出台更嚴格的購房、房貸政策,以及收緊開發貸款,一定程度上緩解升勢。在香港,一方面港幣與美元掛鈎,在人民幣預期貶值的情況下,通過香港作為海外資產配置的平台也是個較便利的選擇;另一方面,香港稅務制度簡單,無增值稅和資本利得稅。除此之外,香港的融資利率也低至2%左右,相比內地的6%要低不少。

 

值得一提的是,中資公司對香港房地產市場積極參與,逐漸打破華資企業在香港的壟斷局面。根據瑞銀報告,早在五年前,本地五大發展商對土地市場的佔有率高達89%,截至去年9月降至41%。其中,李嘉誠旗下的長實更是直到今年9月才投到近三年第一幅地。隨著內地企業的積極參與,中資企業入駐香港市場並成為市場需求的主力來源,但是未來內資持續入駐還視乎內地樓市情形。同時,四大華資發展商在香港根深蒂固,他們在香港地產市場仍舊擁有強大的影響力。不過,中資企業積極走進香港地產市場, 相信可為地產界發展注入新動力。